Wohneigentum richtig übergeben

Bei der Übergabe von Wohneigentum an die Nachkommen gibt es einige Punkte zu beachten. Welche Stolpersteine vermieden werden sollten und auf was bei einer Nachfolgelösung geachtet werden muss, erklären Urs Marti, Präsident Hauseigentümerverband Graubünden, Reto Annen, Rechtsanwalt und Präsident des Hauseigentümerverbands Chur Regio, sowie David Feldmann, Leiter Vermarktung Chur bei der Ginesta Immobilien AG.

Die Übertragung einer Liegenschaft an Nachkommen sei in der Schweiz ein häufig gewähltes Instrument der Nachlassplanung. «Der Erbvorbezug ermöglicht es, Vermögenswerte bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation zu übertragen und den späteren Erbgang frühzeitig zu regeln», hält Rechtsanwalt Reto Annen fest. Gleichzeitig handle es sich um einen rechtlich anspruchsvollen Vorgang, bei dem neben den formellen Anforderungen des Grundstücksrechts insbesondere erbrechtliche, steuerrechtliche und gegebenenfalls familienrechtliche Fragestellungen sorgfältig zu berücksichtigen seien.
Auch der Hauseigentümerverband Graubünden (HEV GR) rät zu einer sorgfältigen Prüfung der rechtlichen, steuerlichen und familiären Auswirkungen, wie HEV-Graubünden-Präsident Urs Marti festhält. «Erfolgt die Übertragung zu Lebzeiten von Eltern, handelt es sich meist um einen Erbvorbezug», so Marti weiter. Dabei gebe es Folgendes zu beachten: «Sind mehrere Nachkommen vorhanden und wird die Liegenschaft nur auf einen Nachkommen übertragen, werden je nach ‹Verkaufspreis› bei der effektiven Erbteilung Ausgleichszahlungen an die Geschwister notwendig.» Es empfehle sich deshalb, sofern keine aktuelle Gebäudeschätzung vorhanden sei, eine solche erstellen zu lassen. Das koste zwar etwas, trage aber zum Familienfrieden bei.
Zu beachten sei ausserdem, ob eine Immobilie verkauft, verschenkt oder im Rahmen einer gemischten Schenkung übertragen wird, ergänzt David Feldmann, Leiter Vermarktung Chur bei der Ginesta Immobilien AG. «Bei einem Verkauf zum Verkehrswert kann eine Grundstücksgewinnsteuer anfallen. Bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug an direkte Nachkommen fällt im Kanton Graubünden grundsätzlich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.»

Erbrechtliche Fragen klären
Rechtsanwalt Annen betont, dass auf die erbrechtlichen Folgen besonderes Augenmerk gelegt werden müsse. «Erhalten Nachkommen bereits zu Lebzeiten Vermögenswerte, stellt sich regelmässig die Frage, ob diese Zuwendung später bei der Erbteilung auszugleichen ist. Nach dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch gelten Zuwendungen an Nachkommen grundsätzlich als ausgleichungspflichtig, sofern die Erblasserin oder der Erblasser keine abweichende Anordnung getroffen hat. Wird dieser Punkt bei der Übertragung nicht ausdrücklich geregelt, können im späteren Erbgang erhebliche Konflikte zwischen den Erben entstehen», so Annen. Daneben seien auch die Pflichtteilsrechte der übrigen gesetzlichen Erben zu beachten. Auch HEV-Graubünden-Präsident Marti sieht in den erbrechtlichen Folgen einen Stolperstein bei der Übertragung von Wohneigentum an die Nachkommen. «Abgesehen davon sollten sich die Stolperfallen aber in Grenzen halten, denn im Kanton Graubünden sind die direkten Nachkommen von der Erbschafts- und auch der Schenkungssteuer befreit», ergänzt er. Ausserdem unterstützte der Hauseigentümerverband Graubünden seine Mitglieder bei Fragen rund um das Grundeigentum, so Marti weiter. «Je nach Fragestellung werden die Rechtsberater der jeweiligen Sektionen oder weitere Fachpersonen beigezogen.»

Fachpersonen beiziehen
Oft möchten Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Liegenschaft eigenen Nachkommen zu besonderen Konditionen verkaufen. Das sei möglich, wie Reto Annen ausführt: «Nach schweizerischem Recht gilt die Vertragsfreiheit, sodass der Kaufpreis nicht zwingend dem Verkehrswert entsprechen muss. In der Praxis werden Liegenschaften innerhalb der Familie daher häufig zu einem Preis übertragen, der unter dem Marktwert liegt. Juristisch handelt es sich in solchen Fällen regelmässig um eine sogenannte gemischte Schenkung, bei der ein Teil des Vermögenswerts entgeltlich und der darüber hinausgehende Teil unentgeltlich übertragen wird.» Werde eine Liegenschaft vergünstigt oder unentgeltlich auf einen Nachkommen übertragen, empfehle es sich, im Interesse einer ausgewogenen Nachlassplanung, ein vertragliches Gewinnbeteiligungsrecht sowie ein Vorkaufsrecht zugunsten der übrigen Nachkommen vorzusehen», erklärt Annen weiter. Veräussere die begünstigte Person die Liegenschaft innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit Gewinn, könne so sichergestellt werden, dass der erzielte Mehrwert mit den übrigen Nachkommen geteilt werde.
David Feldmann von der Ginesta Immobilien AG empfiehlt, die konkrete Ausgestaltung einer Übergabe von Wohneigentum vor der Beurkundung gemeinsam mit der Bank sowie einer Fachperson für Steuer- und Erbrecht zu prüfen. Zu berücksichtigen sei auch die finanzielle Situation des Erblassers oder der Erblasserin. «Diese sollten nach der Übergabe über genügend Einkommen und Vermögen für ihren Lebensunterhalt, ihre Wohnsituation und mögliche Pflegekosten verfügen», hält er fest. Eine Immobilie sollte deshalb nie allein aus steuerlichen Überlegungen frühzeitig übertragen werden.